최근 화제가 되고있는 주제 “금리가 7.5%대인데 왜 아직까지 집값이 안떨어지고 있을까?”에 대해서 개인적인 생각을 정리해 봤는데요..

워낙 3-5%대의 모기지 이지율에 락덥된 사람들이 많고 capital gain이 50만불 넘어가는 사람들이 많아서 집을 팔면 세금을 내야 합니다 그리고 rate을 앞으로 한두번 정도 올릴수는 있지만 거의 막바지에 왔다는 심리적인 부분아래 장기 리파이낸싱을 노린 매수세가 조금이나마 존재해서가 아닐까 생각합니다. 

뉴스에서 나오는대로 지금 Affordability가 아주 안좋은 상황인것은 맞습니다. 하지만 현 오너 입장에서 보면 예전 모기지 이자율 아래서의 페이먼트도 못내는 상황이 오기는 아주 힘들다고 생각합니다. 기존 오너들의 경우 모기지 페이먼트가 Gross Income의 10%-20% 또는 더 낮은 수준밖에 안되고 에퀴티가 꽤 많이 있기 때문입니다. Unemployment Rate이 정말 무섭게 치솟더라도 부부의 경우 한사람이 버는 걸로도 집값 생활비 다 감당이 가능하기에 2008년과 같은 상황이 오는것은 힘들지 않을까 생각됩니다. 모기지가 다시 5프로대로 빠질 경우 existing house의 공급은 아주 많이 나올것 같습니다. 그부분에 대해서 mixed opinion이 있죠. FOMO에 의한 수요가 늘겠지만 너무 밀려드는 공급에 집값이 빠질 것이다라는 의견이 있는데.. 개인적으로 그때 나오는 물량은 또다른 집을 사려는 수요로 이어질 가능성이 크다고 생각하기에 크게 걱정을 할 필요 없다고 생각합니다.